Mitte 2022 erhöhte der geldpolitische Ausschuss die Zinsen drastisch und verschärfte die Konditionen für Kreditnehmer, und man kann mit Sicherheit sagen, dass die Maßnahmen den überlasteten Immobilienmarkt deutlich entspannt haben. Die reale Jahresrate der Immobilienpreise sank von einem Anstieg von 17 % auf einen Rückgang von 6 % in diesem Herbst. Gegen Ende des letzten Jahres zeichnete sich jedoch eine Trendwende ab, und neu veröffentlichte Inflationszahlen deuten stark darauf hin, dass im Januar das Kapitel des realen Preisverfalls zumindest vorerst zu Ende ging.
Man muss auf die Jahre nach dem Bankenzusammenbruch zurückblicken, um die letzte Periode realer Preisrückgänge auf dem Immobilienmarkt zu finden, aber sie war andererseits viel tiefer und länger, wie Sie unten sehen können.
Obwohl es der Zentralbank gelungen ist, den Preisanstieg zu bremsen, indem sie die Bereitschaft und Fähigkeit der Käufer, Schulden aufzunehmen, verringert hat, hat sie weniger Kontrolle über die zugrunde liegenden Grundvariablen, wie etwa das Bevölkerungswachstum in Island. Seit Mitte 2022 ist die Bevölkerung des Landes um über 18.000 Menschen oder tausend Menschen pro Monat gewachsen! Darüber hinaus könnten bis zu 3.700 Einwohner Grindaviks auf Wohnungssuche sein.
Im gleichen Zeitraum wurden mehr als 5.000 Wohnungen gebaut, was etwa 3,5 Einwohnern pro Wohnung entspricht. Wenn es jedoch nicht möglich sein wird, weiterhin in Grindavík zu leben, wird sich das Verhältnis auf 5,6 Einwohner pro Wohnung erhöhen. Insgesamt liegt das Verhältnis hierzulande bei rund 2,6 Einwohnern pro Wohnung. Bis Juni 2022 sind die Immobilienpreise jedoch real gesunken, aber die Zinssätze haben bisher verhindert, dass sich dieser zugrunde liegende Druck auf die Immobilienpreise auswirkt.
Ein weiterer Faktor, der Preissteigerungen verhindert, ist schlicht die wirtschaftliche Realität. Seit 2019 sind die Immobilienpreise um mehr als die Hälfte gestiegen, während das mittlere verfügbare Einkommen um fast ein Viertel gestiegen ist. Die folgende Grafik zeigt deutlich, dass das verfügbare Einkommen der Haushalte im historischen Kontext nicht deutlich unter den aktuellen Immobilienpreisen liegt.
In diesem Sinne ein aktueller Artikel HMS über den Wechsel der Käufergruppe sehr interessant. Darin heißt es, dass die Zahl der Eigentumswohnungen von juristischen Personen und Privatpersonen, die mehr als eine Wohnung besitzen, im vergangenen Jahr um 2.000 gestiegen ist, die Zahl der Eigentumswohnungen dieser Gruppe jedoch seit 2010, also genau während der letzten realen Preissenkungsperiode, nicht mehr so stark zugenommen hat . Es ist daher möglich, dass diese Gruppe glaubt, dass der Immobilienmarkt etwas zu bieten hat. Der Unterzeichner geht davon aus, dass bei einem beginnenden Rückgang der Leitzinsen der zugrunde liegende Druck aufgrund des hohen Bevölkerungswachstums und der Bedingungen in Grindavík ausbrechen und damit ein Druck auf Preiserhöhungen einhergehen könnte.
Unter diesen Umständen bleibt abzuwarten, ob die Tatsache, dass das verfügbare Einkommen in den letzten Jahren nicht parallel zu den Immobilienpreisen gestiegen ist, als Anker für den Markt ausreicht. Am Mittwoch fällt die nächste Zinsentscheidung, der Ausschuss dürfte den Leitzins vorerst unverändert lassen.
Im Namen von Hússkjöl, Halldór Kári Sigurðarson, Ökonom.
