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Gestern hat Sigurður Ingi Jóhannsson, Minister für Infrastruktur, in Alþingi einen Gesetzentwurf zur Änderung des Hausmietgesetzes vorgeschlagen. Ziel ist es, den rechtlichen Status und die Wohnsicherheit der Mieter im Einklang mit der Regierungscharta zu verbessern.
Der Gesetzentwurf basiert auf den Empfehlungen einer vom Minister eingesetzten und im vergangenen Sommer vorgelegten Arbeitsgruppe zur Überprüfung des Gesetzes. Dies geht aus einer Mitteilung des Regierungsrats hervor.
Fördern Sie eine Erhöhung der Langzeitmiete
Der Gesetzentwurf enthält drei wesentliche Änderungen. Erstens, um eine höhere Langzeitmiete und eine Vorhersehbarkeit der Mietpreisentwicklung zu fördern. Zweitens wird festgelegt, dass alle Wohnraummietverträge im HMS-Mietregister eingetragen werden müssen. Drittens wird das Vorrangrecht der Mieter bei der Fortsetzung der Miete gestärkt. Und schließlich wird der Wohnungsbeschwerdeausschuss gestärkt.
„Das Mietgesetz garantiert Mietern Mindestrechte bei der Anmietung einer Wohneigentums, doch die mangelnde Verfügbarkeit von Mietwohnungen und die daraus resultierende schwache Vertragslage machen es Mietern oft schwer, für ihre Rechte einzustehen.“ Sollte der Gesetzentwurf in Kraft treten, werden die Rechte der Mieter deutlich klarer. „Neben diesen Veränderungen ist es wichtig, dass auch Maßnahmen ergriffen werden, um das Angebot an Mietwohnungen im Einklang mit der im letzten Jahr empfohlenen Wohnungspolitik und dem darauf basierenden Aktionsplan zu erhöhen“, wurde Infrastrukturminister Sigurður Ingi Jóhannsson zitiert wie es in der Ankündigung heißt.
Das Aushandeln regelmäßiger Änderungen der Miethöhe ist nicht gestattet
Gleichzeitig werden Änderungen mit dem Ziel vorgeschlagen, eine Erhöhung der Langzeitmiete und die Vorhersehbarkeit von Änderungen der Miethöhe sowohl während der Vertragslaufzeit als auch bei Vertragsverlängerungen oder -erneuerungen zu fördern.
Die Indexierung der Mietverträge, unabhängig von ihrer Laufzeit, hat dazu geführt, dass für Mieter die Entwicklung der Miete von Monat zu Monat nur schwer vorhersehbar ist und häufige Erhöhungen, auch aufgrund der Inflation, dazu führen, dass die Wohnkosten der Mieter häufig steigen erheblich während der Vertragslaufzeit. Mit dem Gesetzentwurf sollen klarere Rahmenbedingungen für die Fälle geschaffen werden, in denen Mieterhöhungen während der Vertragslaufzeit möglich sind, heißt es in der Mitteilung.
Es wird vorgeschlagen, bei Verträgen mit einer Laufzeit von 12 Monaten oder weniger keine regelmäßigen Änderungen der Miethöhe auszuhandeln. Dies kann zu einer besseren Vorhersehbarkeit der Miethöhe bei kürzeren Verträgen beitragen und die Anzahl längerfristiger Mietverträge erhöhen.
Es ist zulässig, den Mietbetrag aufgrund geänderter Bedingungen zu ändern
Darüber hinaus wird vorgeschlagen, bei langfristigen Verträgen die Möglichkeit zu geben, aufgrund geänderter Konditionen eine Änderung der Miethöhe zu verlangen. Dies kann auf einen erheblichen Anstieg der Betriebskosten, die Anpassung der Miete an die Marktmiete und eine Erhöhung der Miete bei einer gemeinnützigen Vermietungsgesellschaft im Einklang mit ähnlichen Immobilien im Eigentum der Gesellschaft zurückzuführen sein.
Dies kann auch dazu beitragen, dass sich die Vertragsparteien zunehmend für den Abschluss unbefristeter Verträge oder längerfristiger Verträge entscheiden. Es wird davon ausgegangen, dass ab Inkrafttreten des Mietvertrages mindestens zwölf Monate vergehen, bis eine Änderung der Miethöhe beantragt werden kann. Außerdem werden Änderungen vorgeschlagen, um die Regeln zur Bestimmung der Miete bei der Verlängerung oder Verlängerung eines Mietvertrags besser zu klären, wie es in der Ankündigung heißt.
Pflicht zur Registrierung von Mietverträgen
Der Gesetzentwurf sieht vor, dass die Verpflichtung zur Eintragung in das HMS-Mietregister alle Mietverträge für Wohnungen umfasst, die zur Wohnnutzung bestimmt sind. Sämtliche Änderungen der Miethöhe während der Vertragslaufzeit sind ebenfalls zu erfassen.
Die Meldepflicht wurde erstmals im Jahr 2022 erlassen und trat am 1. Januar 2023 in Kraft, erfasste damals jedoch nur Vermieter, die im Rahmen der Vermietung von Wohneigentum berufstätig sind. Das Ziel der Registrierung von Mietverträgen im HMS-Mietregister besteht darin, zuverlässige und umfassende Informationen über den Mietmarkt zu gewährleisten, nicht zuletzt über die Marktmiete von Wohnungen, die gemäß Mietgesetz das Hauptkriterium für eine faire und angemessene Miethöhe darstellt
„Die Eintragung der Mietverträge in das Mietvertragsregister ist grundsätzlich gut verlaufen, deckt jedoch nur einen Teil der Mietverträge ab. Gute Informationen über den Mietmarkt und seine Zusammensetzung, die Anzahl der Mietverträge, die Entwicklung der Mietpreise und die Vertragslaufzeiten sind für die Regierung äußerst wichtig, um informiert auf die Herausforderungen reagieren zu können, vor denen Mieter und Vermieter stehen mit denen wir konfrontiert sind, und zu verstehen, wie wir einen aktiven Mietmarkt zum Nutzen aller Parteien am besten unterstützen können“, wurde Sigurði in der Ankündigung zitiert.
Vorkaufsrecht bei Weitervermietung erhöht
Im Gesetzentwurf wird vorgeschlagen, die Bestimmungen über das Vorrangrecht des Mieters auf die Weitervermietung der Wohnung zu verschärfen und den Vermieter zu verpflichten, zu prüfen, ob der Mieter beabsichtigt, von seinem Vorrangrecht Gebrauch zu machen.
Nach geltendem Recht muss der Mieter dem Vermieter die Ausübung seines Vorrangrechts spätestens drei Monate vor Ende der Mietzeit mitteilen, damit das Vorrangrecht wirksam wird. Es wird außerdem vorgeschlagen, dass das Gesetz Gründe auflistet, die die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags ermöglichen. Dies ist keine erschöpfende Liste.
Wohnungsbeschwerdeausschuss erweitert
Schließlich wird vorgeschlagen, den Wohnungsbeschwerdeausschuss zu stärken, um einen starken und effizienten Rechtsbehelf zur Beilegung von Streitigkeiten zwischen Vertragsparteien sicherzustellen. Der Gesetzentwurf sieht eine beschleunigte Bearbeitung von Streitigkeiten über die Miethöhe vor, so dass innerhalb von zwei Monaten eine Entscheidung über den Mietpreis vorliegen kann.
Außerdem wird vorgeschlagen, eine Aufklärungskampagne über Rechte auf dem Mietmarkt zu starten und den Mietvertragsparteien eine kontinuierliche und kostenlose Rechtsberatung über ihre Rechte und Pflichten zu gewährleisten. Außerdem wird vorgeschlagen, dass die Beschwerdekommission künftig Beschwerden in englischer Sprache entgegennimmt, da große Gruppen von Mietern nicht Isländisch als Muttersprache sprechen.
„Der Mietmarkt ist in der Regel die erste Anlaufstelle für Einzelpersonen und Familien, die sich hier niederlassen. „Diese Gruppe ist im Umgang mit Vermietern oft benachteiligt und hat es aufgrund mangelnder Isländischkenntnisse schwerer, Gerechtigkeit zu erlangen“, sagte der Minister in seiner Eröffnungsrede bei Alþingi.
